vbw: „Die Weichen sind im Koalitionsvertrag richtig gestellt, jetzt müssen Taten folgen“

Der Wohnungsbau in Baden-Württemberg ist 2025 erneut deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig zeigen erste Indikatoren vorsichtige Hoffnungsschimmer. Für den vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen steht fest: Die Trendwende im Mietwohnungsbau ist möglich, wenn zentrale Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag konsequent umgesetzt werden und alle Verantwortlichen diesen Weg konsequent unterstützen.

„Die Situation auf den Wohnungsmärkten im Land bleibt angespannt. Aber es gibt seitens der Politik und der neuen Landesregierung positive Signale“, sagte vbw-Präsident Peter Bresinskibeim Rückblick des Verbandes auf das Jahr 2025. „Wenn die wohnungspolitischen Ankündigungen aus dem Koalitionsvertrag der Landesregierung umgesetzt werden, dann kann das Bauen einfacher und bezahlbarer werden“, so seine Überzeugung.

Deutlich weniger Neubau verschärft die Mangellage
Der Wohnungsbau leidet unter den seit 2021 deutlich gestiegenen Baukosten und den seit 2022 gestiegenen Bauzinsen sowie einer deutlichen Überregulierung. Das Ergebnis wird nun sichtbar: Die 276 gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen im vbw haben im Jahr 2025 lediglich 2.815 Wohnungen fertiggestellt. Das bedeutet einen Rückgang um 31 Prozent. Im Jahr zuvor haben sie noch 4.084 Wohnungen errichtet. Sie bauen hauptsächlich Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau, meist im bezahlbaren Segment. „Die gesunkenen Baufertigstellungszahlen machen deutlich, wie dringend bessere Rahmenbedingungen für das Bauen sind“, bekräftigte Dr. Iris Beuerle, Verbandsdirektorin des vbw.

Der Abwärtstrend beim Bauen betrifft nicht nur die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft und den Mietwohnungsbau. In Baden-Württemberg wurden im vergangenen Jahr laut statistischem Landesamt insgesamt lediglich 24.899 Wohnungen fertiggestellt, das entspricht einem Minus von etwa 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Dabei ist der Wohnraumbedarf in Baden-Württemberg enorm. Im Herbst 2025 errechnete das Pestel-Institut in einer Studie zum Wohnungsmarkt Baden-Württemberg ein Defizit von 192.000 Wohnungen. Diese Mangellage wird durch die schwachen Neubauzahlen weiter verschärft. In den nächsten Jahren sollten nach Berechnungen des Pestel-Instituts rund 44.000 Wohnungen jährlich gebaut werden, um den Bedarf bis 2030 zu decken. Dies geschieht bei Weitem nicht und ist derzeit auch nicht in Aussicht.

Mit einem Plus von 12 Prozent auf 23.071 Wohnungen stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2025 zwar an, liegt jedoch weiterhin deutlich unter dem Niveau von 2021. Da lag die Anzahl der Baugenehmigungen noch bei über 45.000 Wohnungen. Angesichts der Mangellage genügt der leichte Aufschwung des Jahres 2025 nicht, um in den nächsten Jahren für eine deutliche Entlastung des Marktes zu sorgen.

„Sowohl die Bundes- als auch die Landesregierung sollten rasch alles dafür tun, dass einfacher, schneller und bezahlbarer gebaut werden kann. Dazu gehört auch eine verlässliche und ausreichende Förderung“, betonte Beuerle. „Denn die Mieter spüren den Wohnraummangel durch fehlende Umzugsperspektiven und steigende Mieten“.

Aussichtsreiche Vorhaben im Koalitionsvertrag zügig umsetzen
Mit Blick auf die wohnungspolitischen Vorhaben der neuen Landesregierung sieht der vbw die Weichen richtig gestellt. „Am Koalitionsvertrag lässt sich klar der politische Wille ablesen, Bauen und Wohnen wieder bezahlbarer zu machen“, sagte Bresinski. „Viele unserer Vorschläge und Forderungen wurden aufgegriffen.“

An erster Stelle ist dabei zu nennen, dass das Land die erhöhten Bundesmittel für den Wohnungsbau dauerhaft in gleicher Höhe im Landeswohnraumförderungsprogramm kofinanzieren will. Allerdings steht dieses Vorhaben, wie alle Maßnahmen insgesamt, unter Finanzierungsvorbehalt. „Ohne klare Finanzierung bleibt es bei guten Absichten. Außerdem ist die Umsetzung entscheidend. Jetzt müssen Taten folgen.“

Erwartungen an den BW-Standard hoch
Große Erwartungen setzt die Branche in den geplanten „BW-Standard“. Dieser soll mit vereinfachten Standards dazu beitragen, die Baukosten substanziell abzusenken. „Die Anforderungen an den Bau sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Das hat das Bauen massiv verteuert. Wir fordern daher schon lange eine Abkehr von zusätzlichen Anforderungen und Lasten beim sozialen Wohnungsbau. Dies kann der BW-Standard erfüllen“, so Bresinski.

Der BW-Standard muss sich nach Ansicht des vbw auf gesetzliche Mindeststandards konzentrieren, auf kostenintensive Übererfüllungen verzichten und auf einfaches und effizientes Bauen setzen. Ansätze bei der Energieeffizienz, bei der Tragwerksplanung und statischen Dimensionierungen, bei der Materialreduzierung, aber auch bei der elektrischen Ausstattung und der Versorgung mit Stellplätzen sind hier denkbar.

Die Erfahrungen aus dem Strategiedialog “Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ des Landes sollen in den BW-Standard ebenso einfließen wie das Wissen rund um das vereinfachte Bauen aus anderen Bundesländern. So gibt es in Schleswig-Holstein den „Regelstandard Erleichtertes Bauen – SH“ und den „Hamburg-Standard“ in der Hansestadt. „Auf deren Rückmeldungen aus der Praxis lässt sich aufbauen. Der vbw bringt sich gerne bei der Entwicklung des BW-Standards ein und hofft auf eine schnelle Umsetzung“, versprach Bresinski.
 

Bürokratie und Übertreibungen abbauen und Verfahren beschleunigen
„Die Wohnungswirtschaft wird außerdem darauf achten, dass das Land beim Baurecht die Vorgaben aus Europa oder des Bundes nicht noch weiter verschärft“, so Bresinski. Bei der Solarpflicht oder auch bei der Klimaneutralität bis 2040 hat Baden-Württemberg die Bundesvorgaben beispielsweise früher in die Umsetzung gebracht als bundesseitig vorgegeben.

Einen Impuls für das bezahlbare Bauen bietet auch die Kommunalisierung der Stellplatzpflicht. „Wenn die Kommunen ihre Satzungen anpassen und überzogene Anforderungen an die Schaffung von Stellplätzen reduzieren, lassen sich beim Wohnungsbau spürbar Kosten einsparen. Das mindert auch die Miethöhen für Neubauwohnungen“, führte Bresinski an.

Auch in der weiteren Digitalisierung aller Genehmigungsverfahren sowie durch die angekündigte Qualifizierungsoffensive aller am Bau Beteiligten, insbesondere in den Behörden, sieht der vbw wichtige Stellschrauben, um Verfahren zu beschleunigen und Kosten zu senken. „Schnellere und effizientere Verfahren sind ein zentraler Hebel, um mehr Bauprojekte auf den Weg zu bringen“, betonte Bresinski.

Förderung und Finanzierung neu ausrichten
Dass die Landesregierung die Wohnraumförderung verstetigen und vereinfachen will, wird Bauherren wieder mehr Sicherheit in der Finanzplanung ihrer Projekte geben. „Längere Bindungsfristen, die kürzere Vorhaltung von Förderzusagen und die Möglichkeit Landesbürgschaften nutzen zu können, erleichtern der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft die Finanzierungsmöglichkeiten“, betonte Bresinski. „Landesbürgschaften vereinfachen den Zugang zum Kapitalmarkt und ermöglichen mehr Projekte.“

Bresinski fordert aber, dass in der Landeswohnraumförderung nicht am Windhundprinzip, also der Reihenfolge der Anträge, festgehalten wird. „Wer klar darstellen kann, dass er viel und rasch preisgebundenen Wohnungsbau errichten wird, sollte in der derzeitigen Marktlage einen schnelleren Zugang zu Fördergeldern erhalten“, forderte Bresinski.

Die Mieten und insbesondere die Betriebskosten steigen weiter
Gestiegene energetische, klimaschützende und demografische Anforderungen an den Wohnungsbestand sowie die gestiegenen Baukosten und Zinsen machen sich auch bei den Mieten bemerkbar. So lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft im Jahr 2025 bei 7,91 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Plus von 3,26 %. Die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft liegt mit dieser Durchschnittsmiete weiterhin unterhalb des üblichen Miethöhenniveaus. Das zeigt der Blick auf den Zensus 2022, der für Baden-Württemberg landesweit eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,13 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 ausweist.

„Die vbw-Mitglieder gehen verantwortungsvoll mir ihren Gebäuden um. Sie haben im vergangenen Jahr knapp zwei Milliarden in die Instandhaltung, Modernisierung und den Neubau investiert. Gleichzeitig betreiben sie eine zurückhaltende und beständige Mietenpolitik. Diese Mieten dämpfen die Mietspiegel in Baden-Württemberg. Davon profitieren wiederum alle Mieter im Land“, erklärte Beuerle.

„Unsere Mitgliedsunternehmen blicken allerdings mit Sorge auf die Betriebskosten, die die Mieter als sogenannte zweite Miete zu zahlen haben. Diese sind im vergangenen Jahr überproportional gestiegen und erhöhen die Wohnkosten“, sagte Beuerle. Die warmen Betriebskosten, also Heizung und Warmwasser, haben den größten Sprung gemacht. Im Jahr 2025 haben die Kosten um 10,98 Prozent zugenommen und betragen nun durchschnittlich 1,82 €/m². Treiber der Preiserhöhungen sind unter anderem gestiegene Energiepreise, der höhere CO₂-Preis sowie witterungsbedingte Mehrverbräuche im Jahr 2025. Die kalten Betriebskosten, zu denen unter anderem die Müllabfuhr oder Grundsteuer gehören, haben sich um 4,91 % auf 1,71 €/m² erhöht. „Auf diese Kosten haben die Wohnungsunternehmen kaum Einfluss, spüren allerdings die zunehmende Belastung ihrer Mieter“, betonte Beuerle.

Erleichterungen bei Sanierungsmaßnahmen im Bestand
Im Rahmen des Strategiedialogs „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ hat sich der vbw mit Projekten beispielsweise in Heidelberg und Ludwigsburg eingebracht und wichtige Erkenntnisse erarbeitet. Dass die Landesregierung – auch auf Basis dieser Projekte - plant, die Sanierung von Bestandsgebäuden zu vereinfachen und zu beschleunigen, kann zentral für bezahlbare Mieten und Klimaschutz werden. Dies gilt insbesondere auch für den Einsatz der Landesregierung für eine CO2-basierte Lebenszyklusbetrachtung.

„Die Landesregierung zeigt mit dem Koalitionsvertrag, dass sie die Wohnraumfrage für die Menschen in Baden-Württemberg ernst nimmt. Die geplanten Maßnahmen müssen nun rasch einen Weg in die Realisierung finden, damit Bauen und Wohnen wieder an Bezahlbarkeit gewinnen“, sagte Bresinki abschließend.